이리츠코크렙 배당 방어와 자산 편입을 기다리며

조달금리 상승으로 DPS 축소 불가피, 신규자산 편입 기대
이리츠코크렙이 과거 평균 조달금리 3%로 차입한 4,300억원의 담보대출의 리파이낸
싱 과정에서 조달금리 상승은 예견되었던 부분이나, 큰 폭의 조달금리 상승 및 추가자
산 편입 가능성으로 인해 유보 현금을 통한 배당 방어가 생각보다 쉽지 않을 것으로
보인다. 다만 리파이낸싱한 장기차입금 중 2,800억원은 2027년 5월 만기로 5.5%의
고정금리가 적용되어 이자부담이 가중될 전망이나, 나머지 1,500억원의 차입금은
CD91일물+1.70%의 조건의 변동금리이기 때문에 시장금리 하락에 따른 추가 하락
여건이 존재한다. 더불어, 언론 보도를 통해 이랜드리테일의 강남e스퀘어 1,900억원
매수에 대한 MOU를 발표한 만큼 추가자산 편입에 따른 알파 수익 역시 기대되는 시
점이다.
신규 자산 편입 이후 배당여력 재확인할 필요
이리츠코크렙의 신규 자산편입이 임박한만큼, 해당 자산의 편입에 따른 자금조달 구조,
유상증자시 희석을 넘어서 배당 재원이 어느 정도 증가할지에 따른 추가적인 밸류에이
션 재확인이 필요하다. 현 시점에서는 낮아진 배당 여력을 고려하여 목표주가를 기존
8,000원에서 6,500원으로 하향조정했다. 목표배수에 적용된 주당 FFO는 금리인하로
배당 여력이 회복될 2025~2026년 평균을 적용했으며, 목표P/FFO는 금리인하 사이
클에서 이리츠코크렙의 평균 P/FFO인 17X를 적용했다. 이리츠코크렙은 위탁관리리
츠 변경 인가를 받았으며, 위탁관리리츠로의 탈바꿈 이후 장기적으로 비 이랜드 리테
일 자산 및 비 리테일 자산의 편입 확대로 성장성이 기대되는 리츠이다. 다만, 길어지
는 인플레이션 환경과 앵커의 리테일 영업환경 악화로 인해 중위험, 중수익 상품 편입
이 불가피한만큼 새로운 자산군으로의 저변 확대는 장기적인 시각으로 바라봐야할 시
점으로 판단된다