HDC현대산업개발 3Q24 Re: 선명해지는 이익 개선 흐름

투자의견 Buy, 목표주가 32,000원 유지
HDC현대산업개발에 대해 투자의견 Buy와 목표주가 32,000원을 유지한다.
목표주가는 12개월 선행 BPS에 Target P/B 0.64배를 적용해 산출했다. 서울의 아파트
매매가격 상승률이 최근 둔화되는 등 업황의 개선 추세가 약해지며 HDC현산의 주가도
건설 업종과 같이 조정을 받았다. 하지만 HDC현산은 업황의 불확실성 속에도 서울원
프로젝트(광운대 역세권 개발) 등 고수익 사업 현장의 착공으로 최소 2028년까지 높은
EPS가 유지되고, 차입금 및 PF 우발채무도 모두 안정적으로 관리되고 있어 구조적인
기업가치 개선을 기대할 수 있다. 건설업종 Top pick 관점을 유지하고, 매수를
추천한다.
3Q24 영업이익 컨센서스 부합
연결기준 3Q24 HDC현산의 매출액은 1.1조원(+5.4% YoY, 이하 YoY), 영업이익은
475억원(-23.5%, OPM 4.4%)를 기록했다. 영업이익은 컨센서스와 기존 추정치에
부합했다. 건축 부문의 마진 하락으로 전년동기 영업이익은 감소했다.
외주주택 매출액은 6,100억원(-13.5%), GPM은 11.1%(+1.4%p)를 기록했다. 매출
기여가 컸던 올림픽 파크 포레온의 공사가 준공에 가까워지며 매출액은 전년동기대비
감소했다. 마진의 경우 공사비가 급등했던 2022년 착공 물량이 감소(-60%)한
영향으로 방어되고 있다. 자체주택 부문의 매출액은 876억원(+151.7%), GPM은
14.7%(+13.8%)을 기록했다. 청주가경 6단지(4,600억원)와 서산 석립(1,900억원)의
현장의 기성률이 상승하고 있다. 건축 부문 매출액은 2,517억원(+69.0%), GPM은
-1.0%(-6.6%p)를 기록했다. 3Q24 준공한 프로젝트에서 비용 부담이 발생하며
마이너스의 GPM을 기록했다. 건축 부문은 4Q24 고덕 디어반 등 주요 현장의 준공이
예정되어 있어 2025년부터 매출액 감소가 예상된다(-23%).
3Q24 누적 분양 세대는 3,600세대로 4Q24에 6,527세대의 분양이 예정되어 있다.
본래 2024년 예정 분양 세대는 13,218세대였지만 일부 현장의 분양 일정이
2025년으로 이연되며 2024년 총 10,127세대를 공급할 예정이다.
더욱 선명해지는 2025년부터 이익 흐름
2025년 HDC현산의 매출액과 영업이익은 각각 전년대비 18.6%, 105.5% 증가할
것으로 예상된다. EPS는 전년대비 110% 증가가 예상된다. 이익 체력이 크게 개선될
것으로 예상되는 요인은 서울원 아이파크(광운대 개발 사업) 착공과 수원 아이파크
10~12단지 준공이다. 서울원 아이파크는 11월 착공 및 분양이 예정되어 있다.
분양가는 아직 확정되지 않았지만, 일반 분양 1,856세대에서 2.8조원 수준의 매출이
2028년 7월까지 인식될 것으로 추정된다. GPM의 경우 토지대(6천억원 규모)와
공사비를 감안 시 보수적으로도 20%대 중후반은 무난히 달성할 것으로 예상된다.
2025년 이익 레벨에 더욱 큰 영향을 주는 것은 수원 아이파크 10~12단지로 준공
시점에 매출과 영업이익이 인식되는 현장들이다. 10단지(아파트 128세대)의 입주는
2024년 11월로 4Q24, 1Q25로 약 1,000억원, 11, 12단지(오피스텔 각각 208,
221실)는 2025년 중반 입주로 약 3,500억원의 매출 기여가 예상된다. 수원 아이파크
역시 20%대의 GPM이 기대된다.