HDC현대산업개발 성공적인 서울원 아이파크 분양

성공적인 서울원 아이파크 분양, 기업가치 증대로 이어질 것
2024년 11월 25일 시행한 서울원 아이파크의 청약은 1순위 경쟁률 14.9:1로 마무리되었다. 1순위 공급 세대가 총 1,414세대로
대단지이고, 평균 평당 분양가가 3,800만원을 상회하는 점을 고려할 때 14.9:1의 경쟁률은 HDC현산 입장에서 성공적이라고
판단한다. 112A 이상 타입에서 일부 초기 미계약의 가능성이 존재하지만, 판매까지 오랜 기간이 필요하지 않을 것으로 예상된다.
서울원 아이파크 착공으로 HDC현산의 이익 체력은 2025~2028년 높게 유지될 것으로 예상되며, 재무비율 개선, 그리고
디벨로퍼로서 향후 중요 개발 건에 대해서도 유리한 입지를 점유할 것으로 예상된다.
서울원 아이파크 1순위 청약 경쟁률 14.9:1
2024년 11월 26일 실시한 서울원 아이파크 일반공급의 1순위 청약 경쟁률은 14.9:1로 마무리되었다. 타입별로 59A(19세대, 이하
일반공급 기준) 268.5:1(해당지역, 기타지역 포함), 72A~OB(27세대)는 17.6~30.3:1, 74A~OB(30세대) 19.0~28.9:1, 84A(132세대)
20.9:1, 84B(132세대) 44.7:1, 84OA~OD(82세대) 7.8~15.1:1, 91A~OB(156세대) 13.2~23.6:1, 105A~OB(315세대) 1.2~2.5:1,
112A~OB(163세대) 0.5~1.4:1, 120A~OB(314세대) 0.7~2.2:1, 143P(8세대) 0.9:1, 145P(8세대) 0.9:1, 159P(8세대) 0.9:1,
161P(8세대) 0.8:1, 167P(4세대) 1.5:1, 170P(4세대) 0.8:1, 244P(4세대) 2.5:1를 기록했다. 일반공급 분양 세대가 1,414세대인 점을
고려했을 때 이번 청약 경쟁률은 매우 호조를 보인 것으로 판단한다.
해당지역, 기타지역 1순위 청약에서 미달 세대 수는 총 32세대로 112~170P 타입이다. 1순위 경쟁률을 감안 시 정당 계약에서의
초기 미분양은 이들 타입에서 30~50세대 정도가 발생할 것으로 예상된다. 다만 일반공급 세대 분 1,414세대에서 초기 예상 미분양
세대들은 2.2~3.5%에 불과하고, 판매까지도 오랜 시간이 필요하지 않을 것으로 예상된다. 1) 2025년 이후부터 서울의 입주 물량이
급감하며 신축 아파트에 대한 수요가 높아질 것으로 예상되며, 2) 광운대역은 GTX-C 노선이 통과하는 지역으로 GBD 접근성이
지속적으로 부각 받을 것으로 예상된다.
서울원 아이파크 착공으로 2025~2028년 이익 레벨 크게 증가할 것
HDC현산은 서울원 아이파크로 일반 분양 공사로만 2025~2028년 약 7,500억원의 영업이익 기여가 예상되고, 준공 이후 임대
수익으로는 민간임대, 업무/판매시설을 포함하여 연간 약 500억원 수준의 영업이익 플러스 효과를 기대할 수 있다.
서울원 아이파크 프로젝트는 이번 청약을 진행한 일반 분양(특공/일반) 1,856세대를 제외하고도 민간임대 768세대, 공공임대
408세대, 그리고 업무/판매 시설(연면적 36,300평, 상업시설 16,100평, 오피스 15,400평, 호텔 4,800평 등)과 공공시설(연면적
19,847평) 개발이 있다. 일반 분양의 경우 2028년 7월 완공 때까지 진행률 기준으로 공사수익이 인식될 예정이고, 민간임대와
업무/판매 시설의 경우 준공 이후에 임대료 수익이 인식될 예정이다. 연결 기준으로 일반 분양 세대의 공급 금액 약 2.9조원이
진행 기준으로 인식될 예정이다. 초기 미분양을 감안해도 2.7~2.8조원의 진행 기준 인식이 예상된다. 자체사업의 경우 1차 중도금
납부일(2025년 3월 31일) 시 공정률이 10% 이하이면 진행률 기준, 10% 초과면 인도 기준으로 인식하는데, 대형 평수에서
30~50세대가 인도 기준으로 인식될 가능성이 있다. 공급 금액 기준으로 1,000~1,800억원 수준으로, 전체 공급 금액에서
3.5~6.3%에 불과하다. 대형 평수 평당 분양가는 3,900~4,500만원으로 시차를 두고 판매하는 것이 오히려 IRR 증대에 긍정적이HDC현대산업개발은 서울원 아이파크 부지 일원을 2017년 약 6,000억원에 매수했다. 1) 토지대에서 공공시설의 면적을 제외하고, 2)
주택 시설의 평당 공사비를 1,000만원으로 가정해도 일반 분양 공사는 30%를 상회하는 GPM이 예상된다. 일반 분양 세대의 분양가
납입만으로도 업무/판매 시설과 공공시설의 공사비를 대부분 충당할 수 있어 추가 차입금은 제한적일 것으로 예상된다. 진행 기준으로
2.9조원으로 인식할 시 2025년 5,000억원, 2026년 9,000억원, 2027년 9,000억원, 2028년 5,500억원의 매출 기여가 예상된다.
GPM 30%를 가정 시 4년간 약 8,600억원의 매출총이익, 7,500억원의 영업이익 기여가 기대된다(2024년 예상 2,160억원). 30%의
수준의 GPM은 공공시설의 공사비를 100% 원가로 반영해도 달성 가능하다고 예상된다.
준공 이후에는 업무/판매 시설 및 민간 임대의 부분의 임대료 수익이 발생할 예정이다. 민간임대는 총 768세대(70~80m2)로 월세를
400만원 가정 시 연 368억원의 매출 기여가 예상된다. 그리고 업무/판매 시설의 평당 임대료를 12만원으로 가정 시 연간 412억원의
매출 기여가 예상된다. 업무/판매 시설의 경우 오피스 15,400평 중 HDC현대산업개발의 본사 이전 분을 50%로 가정했다. 업무/판매
시설의 경우 계약 조건의 변수가 많아 매출 기여의 변동 폭이 클 수 있다. 결론적으로 2028년 준공 이후에도 서울원 아이파크에서
임대료 수익으로 약 780억원의 매출이 발생할 것으로 보이는데, 이는 2024년 예상 매출액에서 1.8% 수준에 불과하나, 임대수익의
마진(OPM 60%)을 고려 시 2024년 예상 영업이익 기준으로 약 20% 수준의 플러스 효과를 기대할 수 있다.
주택 경기 느린 개선세를 감안해도 매우 저평가, 매수를 추천
HDC현대산업개발의 주가는 2024년 9월 26,000원대에서 현재 21,050원으로 크게 조정 받았다. 주택 경기 부진이 지속되고 서울원
프로젝트에 대한 불확실성이 일부 반영된 것으로 파악된다. 서울원 프로젝트의 분양은 성공적이었다고 평가하며, 장기적인 기업가치
증대에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
현재 주가는 2025년 기준 P/E 3.8배, P/B 0.40배에 불과하며 2026년, 2027년 갈수록 벨류에이션 매력도는 더욱 상승할 것으로
예상된다. 순차입금(3Q24말 기준 1.3조원)과 PF 우발채무(3Q24말 기준 미착공 도급 3,558억원) 고려 시 재무 구조도 매우
안정적이라고 판단한다.