HDC현대산업개발 결국에는 실적으로 증명할 것

투자의견 Buy 유지, 목표주가 29,000원으로 하향
HDC현대산업개발에 대해 투자의견 Buy를 유지하고 목표주가를 기존
32,000원에서 29,000원으로 하향한다. 목표주가 하향은 Target P/B를 기존
0.64배에서 0.58배로 하향한 데 따른다. 서울원 아이파크의 무순위 청약 물량이
기존 예상 대비 많았고, 이에 초기 계약률을 85%로 기존 대비 하향 조정했다.
진행 기준으로 인식하는 매출액 추정치 하향으로 2025년, 2026년 영업이익
추정치를 기존 대비 9.3%, 6.0% 하향했다. 이 외에도 최근 악화된 부동산 경기도
Valuation 하향 요인으로 반영하였다. 다만 2025~2028년 높은 EPS 레벨이
유지되고(4,700~5,000원) 현재 주가 기준의 12개월 선행 기준 P/E가 3.7배에
불과하다는 점, 그리고 차입금 및 PF 우발채무가 안정적으로 유지되고 있다는
점을 감안할 때 업황의 불확실성에도 주가 상승 여력은 충분하다고 판단한다.
서울원 아이파크 초기 계약 85% 전망
11월 26일 1, 2순위 청약을 진행한 서울원 아이파크(일반분양 1,856세대)의
청약 경쟁률은 호조를 보였으나, 부동산 심리가 악화되며 잔여 물량이 558세대
출현했다. 세대별로 74m2(3가구), 84m2(111가구), 105m2(126가구),
112m2(127가구), 120m2(162가구), 244m2(2가구)다. HDC현산은 1월 8일
잔여 세대 무순위 청약을 진행하였고, 당첨자를 대상으로 10~11일 계약 체결을
진행할 예정이다. 당사가 전망하는 서울원 아이파크의 계약률(1차 중도금 납부
기일인 3/30일까지 계약)은 85%로, 잔여 세대 중 74~84m2 100%, 105m2
이상 중대형 평수는 30%로 가정했다. 이로써 진행 기준으로는 약 2.4조원이
인식될 예정이다. 미분양 물량에 해당하는 0.5조원을 판매한다는 가정하에 인도
시점에 0.5조원의 매출이 일시에 반영될 예정이다. 일부 미분양 물량 추정에도
프로젝트의 마진 가정치는 변동하지 않는다(GPM 35% 이상).
4Q24 영업이익 651억원, 컨센서스 하회 예상
연결기준 4Q24 HDC현산의 매출액은 1.1조원(+0.8% YoY, 이하 YoY),
영업이익은 651억원(-15.9%, OPM 5.7%)가 예상된다. 추정 영업이익은
컨센서스를 6.6% 하회한다. 외주주택 매출액은 6,890억원(-7.1%), GPM은
11.9%(+3.5%p)로 2Q24 이후 10% 초반대의 안정적인 마진이 유지되고 있는
것으로 보인다. 자체주택 매출액은 1,235억원(+117.8%), GPM 14.2%(-1.8%p)가
예상된다. 청주가경 6단지, 서산 센트럴 등 자체사업 공정률 10%대로 진입하며
매출 성장을 이끌고 있다. 건축 부문 매출액은 1,744억원(-10.2%), GPM은
0.1%(-10.5%p)가 예상된다. 지산 프로젝트 준공이 임박하며 비용 반영을 하고
있으며, 이는 1Q25 손익까지도 마이너스 영향을 미칠 것으로 보인다.
4Q24 누적 분양 세대는 약 9천여세대로 추정된다. 약 1,200여세대의 물량들이
2025년으로 이연되며 가이던스 1만세대를 소폭 미스했다. 산업 전반적으로
정비사업의 분양 시점이 밀리고 있어, 2025년 분양 가이던스는 다소 보수적일
가능성이 높다고 판단한다.